Verhuurhypotheek
Een beleggingspand is een investering in de toekomst, van jezelf of van je kinderen. We adviseren je over hoe je dit slim financiert.
De waarde in verhuurde staat bepaalt hoeveel je maximaal leent: doorgaans 70% tot 80%, met uitschieters tot 90%, en lager bij aflossingsvrij of een krimpgemeente (60% tot 65%). Of je die lasten kunt dragen, toetsen de meeste geldverstrekkers op je inkomen, met een deel van de huur erbij.
Een verhuurhypotheek is de financiering van een woning die je koopt om te verhuren. De rest van de koopsom breng je zelf in, plus de kosten koper.
- Hoeveel kun je lenen?
- Doorgaans 70% tot 80% van de waarde in verhuurde staat, en dus niet van de leegwaarde. Het percentage verschilt per geldverstrekker en per type pand.
- Telt de huur mee?
- Deels. Geldverstrekkers nemen vaak een deel van de kale huur mee en houden een buffer aan voor leegstand, onderhoud en lasten. Je inkomen is bij de meeste geldverstrekkers de basis van die toets, en pensioen of AOW telt daarin gewoon mee.
- Particulier of via je BV?
- Allebei kan. Die keuze bepaalt welke geldverstrekkers in beeld zijn, welke voorwaarden gelden en hoe de fiscale kant uitpakt.
- Verschil met een gewone hypotheek?
- Je leent minder en betaalt een renteopslag voor het verhuurrisico. Verhuur je particulier, dan valt het pand in box 3 en is de hypotheekrente niet aftrekbaar.
- Je eigen woning verhuren?
- Alleen met schriftelijke toestemming van je geldverstrekker. Zonder die toestemming kan hij de hypotheek opeisen.
Waarom kopen mensen een woning om te verhuren?
Meestal om vermogen op te bouwen met iets tastbaars. Een verhuurd pand levert maandelijks huur op en kan in waarde stijgen, terwijl spaargeld dat niet doet. De financiering daarvoor heet een verhuurhypotheek, en die werkt anders dan de hypotheek op je eigen woning. Dit zijn de redenen die we het vaakst horen:
- Er is overwaarde en je vindt het zonde om daar niets mee te doen
- Je spaargeld rendeert niet en je wilt vermogen opbouwen
- Je hebt geen of te weinig pensioen opgebouwd en wilt dit aanvullen
- Je wilt je kind helpen bij het kopen van een huis
Hoeveel kun je lenen?
Bij een verhuurhypotheek bepaalt de woning hoeveel je maximaal kunt lenen, en je inkomen of je die lasten kunt dragen. Geldverstrekkers gaan uit van de waarde in verhuurde staat: de marktwaarde van een pand met een zittende huurder erin, en die ligt lager dan de leegwaarde. Daarvan financieren ze doorgaans 70% tot 80%, de loan-to-value of LTV. De rest breng je zelf in.
Een voorbeeld om het concreet te maken. Stel, de waarde in verhuurde staat is €300.000 en de geldverstrekker leent tot 75% LTV. Dan is de maximale verhuurhypotheek €225.000 en breng je zelf €75.000 in, plus de kosten koper. Dat eigen geld komt vaak uit spaargeld of uit de overwaarde van je eigen woning.
Het percentage verschilt per geldverstrekker en per type pand, en dat scheelt zomaar tienduizenden euro’s eigen inbreng. Vier voorbeelden uit de acceptatiegidsen die wij zelf raadplegen:
- NIBC kijkt naar de ligging: 80% als het pand in een gemeente op hun gemeentelijst ligt, 75% elders in Nederland en 65% in een krimpgemeente (Acceptatiegids januari 2026, art. 10.3.1).
- De Nederlandse gaat tot 85% van de marktwaarde in verhuurde staat. Blijft de lening onder 80% van die waarde, dan mag hij volledig aflossingsvrij; ligt hij daarboven, dan is maximaal 30% van de hoofdsom aflossingsvrij (Acceptatiegids juni 2026).
- BLG houdt 80% van de getaxeerde marktwaarde in verhuurde staat aan, en tot en met 90% via drie routes: energielabel A, B of C, een bestaande particuliere woonhuisfinanciering, of een zakelijke bedrijfshypotheek bij een merk van de Volksbank (Informatiewijzer Verhuurhypotheek, 5 maart 2025, art. 1.7). Het pand moet minimaal label D hebben, het leenbedrag ligt tussen €75.000 en €500.000, en de vorm is altijd lineair.
- Nationale-Nederlanden zit op 70% van de marktwaarde in verhuurde staat, maar dat product is gesloten voor nieuwe klanten. Die 70% geldt dus bij het verhogen van een bestaande NN Verhuurhypotheek (Acceptatiegids januari 2026 art. 9.6, Beheergids januari 2026 art. 10).
Dit zijn de uiterste randen van vier verschillende partijen, elk met eigen voorwaarden en een eigen grondslag, en dus geen keuzemenu voor hetzelfde pand. NIBC rekent bijvoorbeeld over de laagste van de waarde in verhuurde staat, de leegwaarde en je totale investering, dus daar kan de eigen inbreng hoger uitvallen dan een rekensom op de taxatiewaarde doet vermoeden. Precies daarom begint dit advies bij de vraag welke geldverstrekker bij jouw pand en jouw plan past, en niet bij de rente. Deze percentages zijn de stand van de gidsen op de genoemde data; verstrekkers passen hun beleid regelmatig aan.
Bron: Nationale-NederlandenAcceptatiegids art. 9.6versie januari 2026
Over de maximale financiering ten opzichte van de waarde van het onderpand staat er: Nationale-Nederlanden financiert bij de Verhuurhypotheek maximaal 70% van de marktwaarde in verhuurde staat. Als er sprake is van een verbouwing, bedraagt de maximale financiering 70% van de marktwaarde in verhuurde staat na verbouw.
Dat de Verhuurhypotheek niet meer nieuw kan worden afgesloten staat in de Beheergids januari 2026, art. 10.
Hoe telt de huuropbrengst mee bij een vastgoedhypotheek?
Deels. De verwachte huuropbrengst weegt mee in de beoordeling, maar geldverstrekkers rekenen er voorzichtig mee en kijken vooral naar de waarde in verhuurde staat. Het pand, de huur en jouw eigen inbreng bepalen samen wat haalbaar is. In de praktijk zie je drie manieren:
- Een deel van de kale huur telt mee, met een buffer voor leegstand, onderhoud en lasten.
- De rentedekking: sommige partijen kijken naar de verhouding tussen de huur en de maandlast.
- Je inkomen uit werk telt bij de meeste partijen als eerste mee, zeker als je particulier financiert.
Benieuwd wat er in jouw geval kan? We rekenen door wat haalbaar is en vergelijken de geldverstrekkers die verhuur financieren, particulier of via je BV.
Waarom kijkt een geldverstrekker anders naar verhuur?
Omdat het onderpand het verdienmodel is en de huur daaruit meeweegt, bovenop je eigen inkomen. Bij een aantal partijen telt alleen de verhouding tussen de huur en de maandlast. De verwachte huurinkomsten, de waarde in verhuurde staat en de LTV bepalen samen wat haalbaar is. Niet elke partij financiert verhuur, en de voorwaarden lopen sterk uiteen. Als onafhankelijk adviseur vergelijken we het aanbod, ook voor financiering via je BV, en zoeken we de geldverstrekker die bij jouw plan past.
Gaat het om een woning die je vooral zelf gebruikt? Dan past de hypotheek voor een tweede woning vaak beter. Koop of verbouw je kortlopend in de BV, kijk dan naar de kortlopende vastgoedfinanciering.
Waarom is de rente op een verhuurhypotheek hoger?
De rente op een verhuurhypotheek ligt hoger dan op een gewone woninghypotheek. Dat komt door een renteopslag: de geldverstrekker loopt meer risico bij verhuur dan bij een eigenaar die zelf in de woning woont. Een huurder kan vertrekken, er kan leegstand zijn, en bij een gedwongen verkoop telt de verhuurde staat tegen je. Dat risico verrekent de geldverstrekker in de rente.
Hoeveel hoger de rente uitvalt, hangt af van de geldverstrekker, de LTV, de looptijd en of je particulier of zakelijk financiert. Hoe lager je leent ten opzichte van de waarde, hoe gunstiger de rente meestal is. Hoe groot de opslag is, staat per product beschreven: ABN AMRO rekent bij de Hypotheek voor verhuur voor niet-ingezetenen 1,5 procentpunt bovenop de rente (productwijzer, mei 2026). Een hard rentepercentage noemen we hier bewust niet: rentes bewegen continu en verschillen sterk per aanbieder. In het advies rekenen we met de actuele tarieven en vergelijken we breed, zodat je weet wat jouw plan op dat moment kost.
Bron: ABN AMRO, Productwijzer Hypotheek voor verhuurversie mei 2026
Deze productwijzer geldt voor klanten die naar het buitenland vertrekken en hun woning willen verhuren, en kent geen artikelnummers. Over de rente staat er: Er geldt een renteopslag van 1,5 procentpunt.
Dezelfde wijzer noemt ook de grens: de Hypotheek voor verhuur is mogelijk tot 75% van de marktwaarde in verhuurde staat, en bij energielabel A of B tot 80%.
Welke voorwaarden stelt een geldverstrekker bij verhuur?
Geldverstrekkers kijken bij verhuur naar meer dan je inkomen. Zwaar wegen de waarde in verhuurde staat, het type huurder, of je particulier of via een BV verhuurt en hoeveel je zelf inbrengt. Daarbovenop vraagt een partij vaak een gevalideerde taxatie waaruit de verhuurde staat blijkt, en verpanding van de huursom. Vier punten waar het meestal op vastloopt:
Woningwaarde in verhuurde staat
De financiering wordt bepaald door de waarde in verhuurde staat, niet de leegwaarde. Voor de aanvraag is vaak een taxatie nodig waarin die verhuurde staat is meegenomen.
Type huurder
Het maakt uit of je verhuurt aan een gezin, aan kamerbewoners of voor tijdelijke verhuur. Kamerverhuur en short-stay vallen niet bij elke partij binnen de voorwaarden.
Particulier of zakelijk verhuren
Verhuur je op eigen naam (box 3) of via een BV? Dat bepaalt welke geldverstrekkers in beeld zijn, welke voorwaarden gelden en hoe de fiscale kant uitpakt.
Je plan en inbreng
Eigen inbreng, een sluitende exploitatie en een realistische huur maken het verschil. Hoe beter onderbouwd je plan, hoe meer ruimte er is in rente en voorwaarden.
Bron: Nationale-NederlandenAcceptatiegids art. 9.5versie januari 2026
Over de waardebepaling van het onderpand staat er: We vragen een gevalideerd taxatierapport, waaruit de waarde in verhuurde staat blijkt.
De gids voegt eraan toe dat Nationale-Nederlanden geen niet-gevalideerde taxaties accepteert voor commercieel vastgoed.
Hoe wordt een verhuurde woning belast in box 3?
Een woning die je verhuurt valt, als je particulier verhuurt, in box 3, het vermogen. Dat heeft een belangrijk gevolg: de hypotheekrente is niet aftrekbaar. Anders dan bij je eigen woning in box 1 trek je de rente dus niet van je inkomen af. Wel mag je de hypotheekschuld als schuld opvoeren in box 3, waardoor je over een lager vermogen belasting betaalt.
De belasting in box 3 werkt met een forfaitair (fictief) rendement, niet met je werkelijke huuropbrengst. Voor 2026 gelden deze cijfers:
- Forfaitair rendement op overige bezittingen (waaronder vastgoed): 6,00%
- Belastingtarief box 3: 36%
- Heffingvrij vermogen: €59.357 per persoon (€118.714 met fiscaal partner)
Wat doet de leegwaarderatio met de waarde van je pand?
De leegwaarderatio verlaagt de waarde waarmee een verhuurde woning in box 3 meetelt, en die stap komt vóór het forfait. Je vermenigvuldigt de WOZ-waarde met een percentage dat afhangt van de jaarlijkse kale huur ten opzichte van de WOZ. Ligt die huur onder 1% van de WOZ, dan telt 73% van de WOZ-waarde mee; vanaf 5% is het 100% en levert de regeling niets meer op (Belastingdienst, 2026).
Toepassen mag alleen als je op 1 januari van het aanslagjaar verhuurt, de verhuur voor langere tijd is, de woning in Nederland ligt en de huurder recht heeft op huurbescherming. Rekenen doe je met de kale maandhuur aan het begin van het jaar maal twaalf. Verhuur je aan familie of een verbonden partij tegen afwijkende voorwaarden, dan geldt het hoogste percentage uit de tabel en dus 100% (Belastingdienst, 2026).
Genoemde cijfers gelden voor belastingjaar 2026 (bron: Belastingdienst / Belastingplan 2026). Box 3 is volop in beweging; over werkelijk rendement loopt aparte wetgeving. Of verhuur in box 3 of via een BV voor jou voordeliger is, hangt af van je situatie. Dit is algemene informatie, geen fiscaal advies, we rekenen het in jouw geval door.
Particulier verhuren of via je BV? Of verhuur in box 3 of via een BV voor jou voordeliger is, hangt af van je situatie. We rekenen het in jouw geval door.
Wat is het verschil met een gewone hypotheek?
Vier dingen. Het maximum hangt aan de waarde in verhuurde staat, je kunt minder lenen (doorgaans 70% tot 80%, met uitschieters tot 90% in plaats van tot 100%), de rente kent een opslag voor het verhuurrisico, en de hypotheekrente is niet aftrekbaar omdat het pand bij particuliere verhuur in box 3 valt. De verschillen naast elkaar:
Basis van de lening
Gewone hypotheek: je inkomen. Verhuurhypotheek: de waarde in verhuurde staat bepaalt het maximum, en bij de meeste geldverstrekkers je inkomen plus een deel van de huur of je het kunt dragen.
Maximale lening
Bij je eigen woning vaak tot 100% van de waarde. Bij verhuur doorgaans 70% tot 80%, met uitschieters tot 90%, je brengt zelf meer in.
Rente
Verhuur kent een renteopslag en valt daardoor hoger uit dan een hypotheek op je eigen woning.
Fiscaal
Eigen woning: rente aftrekbaar in box 1. Verhuur particulier: geen renteaftrek, het pand valt in box 3.
Verhuur je een woning, dan wil je die ook goed verzekeren, opstal, aansprakelijkheid en huurdersrisico’s verschillen van een eigen woning. Lees meer over de verzekeringen voor verhuurd onroerend goed.
Hoe pakken wij een verhuurhypotheek aan?
We beginnen bij je plan: wat wil je kopen, wat verwacht je aan huur en wat breng je zelf in? Daarna rekenen we door wat haalbaar is, vergelijken we de geldverstrekkers die verhuur financieren, particulier of via je BV, en leggen we de fiscale kant naast elkaar. Je krijgt een helder verhaal: wat het kost, wat het oplevert en welke route het beste bij jou past. Geen losse cijfers, maar een onderbouwd advies waar je een beslissing op kunt nemen.
Handige rekentools
Reken zelf een eerste indicatie uit, gratis en direct. Voor een berekening op maat plannen we een gesprek.
Welke eisen stellen banken aan een hypotheek voor een woning die ik ga verhuren?
Banken die een hypotheek geven op een woning die je gaat verhuren, lenen minder omdat zij uitgaan van de waarde in verhuurde staat: doorgaans 70% tot 80% van de marktwaarde in verhuurde staat, met uitschieters tot 90%. De rest breng je zelf in, plus de kosten koper. Bij de meeste partijen komt daar een opslag op de rente bij, bij de een uitgesproken als opslag voor het verhuurrisico en bij de ander verwerkt in de risicoklasse.
Let op wat aflossingsvrij met dat percentage doet. Bij verschillende geldverstrekkers zakt de verstrekking naar 60% van de waarde in verhuurde staat zodra de lening aflossingsvrij is, en bij een andere partij mag aflossingsvrij juist volledig zolang je onder 80% blijft. Dat verschil is groter dan het renteverschil waar de meeste mensen op letten.
Wat de eisen verder gemeen hebben: er wordt gekeken naar het type verhuur en de huurovereenkomst, naar de ligging van het pand, en steeds vaker naar het energielabel. Of je particulier koopt of via je bv bepaalt welke geldverstrekkers uberhaupt in beeld zijn. Verhuur je je eigen woning, dan heb je schriftelijke toestemming van je huidige geldverstrekker nodig; zonder die toestemming kan hij de hypotheek opeisen.
De percentages en de aflossingseisen verschillen per verstrekker en staan hierboven per partij uitgewerkt, met de acceptatiegids erbij. Dat is precies waarom deze markt zich niet met een vergelijker laat afdoen: het verschil zit in wie welke waarde aanhoudt, welk deel aflossingsvrij mag en welke huurvorm wordt geaccepteerd.
Je verhuurplan doorgerekend, voordat je een bod doet
In deze markt zit het verschil niet in de rente maar in wie welke waarde aanhoudt en wat aflossingsvrij mag. Dat scheelt tienduizenden euro's aan wat je kunt kopen.
- Wat je kunt lenen bij de partijen die verhuur echt doen, op basis van de waarde in verhuurde staat
- Privé of via je bv doorgerekend, met de fiscale kant erbij
- De acceptatie-eisen die je bod kunnen laten sneuvelen, vooraf in beeld
Het eerste gesprek is gratis. Je krijgt een opzet die je bij een bod kunt gebruiken, ook als je daarna zelf verder wilt.
Onafhankelijk, AFM-vergunning 12046005, aangesloten bij Kifid. 4,7 uit 64 Google-reviews.
Goed om te weten
Welke eisen stellen banken aan een hypotheek voor een woning die ik ga verhuren? +
Wat is een verhuurhypotheek? +
Hoeveel kan ik lenen voor een beleggingspand? +
Is de hypotheekrente van een verhuurde woning aftrekbaar? +
Hoe wordt een verhuurde woning belast in box 3? +
Waarom is de rente hoger dan bij een gewone hypotheek? +
Kan ik een verhuurhypotheek via mijn BV afsluiten? +
Kan ik mijn overwaarde gebruiken? +
Welke rente en voorwaarden gelden er? +
Wat is de leegwaarderatio bij een verhuurde woning? +
Wanneer mag ik de leegwaarderatio toepassen? +
Mag ik mijn eigen woning verhuren zonder toestemming van mijn geldverstrekker? +
Kan ik een woning met NHG verhuren? +
Wat doet de eigenwoningreserve als ik mijn overwaarde in een beleggingspand steek? +
Een beleggingspand financieren?
We rekenen je plan door en vergelijken het aanbod, onafhankelijk, ook via je BV.
