Je eerste huis kopen

Huis kopen als starter: de kern

Hoeveel kan ik lenen als starter?

Dit is de eerste vraag van bijna elke starter, en het eerlijke antwoord is: dat hangt af van jouw situatie. Er is geen vast bedrag. Wat je maximaal kunt lenen wordt elk jaar bepaald door wettelijke leennormen (de financieringslastnormen), en die hangen af van je inkomen en de hypotheekrente. Wij rekenen het exact voor je uit op basis van de normen die op dat moment gelden, we gokken niet met bedragen.

Lopende leningen en kredieten staan geregistreerd bij BKR en verlagen je maximale hypotheek. Check vooraf je BKR-registratie, dan kom je niet voor verrassingen te staan.

Een paar dingen bepalen samen hoeveel je kunt lenen:

• Je bruto jaarinkomen. Vast inkomen telt het zwaarst. Heb je een tijdelijk contract met een intentieverklaring van je werkgever, dan kan dat vaak gewoon meetellen.
• Of je samen koopt. Koop je met een partner, dan tellen beide inkomens mee. Dat verhoogt je leenruimte meestal flink, ook als de inkomens ongelijk zijn.
• Je studieschuld. Een studieschuld verlaagt je maximale hypotheek, maar minder hard dan veel starters denken. Sinds de actuele regels wordt gekeken naar je werkelijke maandlast, niet naar het oorspronkelijke schuldbedrag. Heb je al afgelost, dan telt de lagere restschuld. Geef je studieschuld altijd eerlijk op, geldverstrekkers controleren dit bij DUO.
• Andere verplichtingen. Een lopend autokrediet, een doorlopend krediet of een leasecontract drukt je leenruimte. Een creditcard met bestedingsruimte telt soms ook mee.

De waarde van het huis is daarnaast een harde grens: je kunt sinds een aantal jaren maximaal 100% van de woningwaarde lenen. Het deel daarboven, denk aan de kosten koper, betaal je uit eigen geld. Daarover hieronder meer.

Wil je een eerste indicatie? Reken je maximale hypotheek uit, of laat ons een persoonlijke berekening maken die rekening houdt met jouw contract, studieschuld en spaargeld.

Hoeveel eigen geld heb ik nodig?

Je kunt de woning zelf volledig financieren met een hypotheek, tot 100% van de woningwaarde. Maar de bijkomende kosten, de zogenoemde kosten koper, vallen daarbuiten. Die betaal je uit eigen spaargeld. Reken er als starter dus op dat je naast je hypotheek nog wat geld nodig hebt om de koop af te ronden.

Onder kosten koper vallen onder meer:

• Notariskosten voor de leverings- en hypotheekakte
• Advies- en bemiddelingskosten voor je hypotheek
• Eventueel taxatiekosten en kosten voor een bouwkundige keuring
• Kosten van een aankoopmakelaar, als je die inschakelt
• Overdrachtsbelasting, maar als starter kun je hier vaak vrijstelling voor krijgen (zie hieronder)

Hoeveel dit bij elkaar is, verschilt per situatie. Op onze pagina kosten koper berekenen reken je het stap voor stap uit. Bied je op een woning, dan zetten we de volledige som voor je op een rij, zodat je precies weet wat je nodig hebt voordat je tekent.

Hulp van je ouders of familie

Kom je net wat tekort, dan kunnen je ouders vaak helpen. Er zijn drie gangbare routes, elk met eigen spelregels:

Schenken

Ouders mogen je in 2026 jaarlijks 6.908 euro belastingvrij schenken. Ben je tussen de 18 en 40, dan mag dat eenmalig verhoogd worden naar 33.129 euro vrij besteedbaar, of naar 69.009 euro als het naar een studie gaat. De oude “jubelton” voor de eigen woning bestaat niet meer; die is per 2024 afgeschaft. Een schenking voor de aankoop telt mee als eigen geld en verlaagt je hypotheek.

Familiehypotheek

Je ouders lenen je (een deel van) het geld tegen een zakelijke rente. Jij betaalt rente aan hen in plaats van aan de bank, en die rente is onder voorwaarden gewoon aftrekbaar. Vaak schenken de ouders de rente daarna terug. Een familiehypotheek moet wel netjes worden vastgelegd, anders loop je fiscaal tegen problemen aan, we werken deze route uit op onze pagina over de familiehypotheek.

Meetekenen

Ouders kunnen medeschuldenaar worden. De geldverstrekker mag de hele schuld dan bij iedereen op het contract opeisen. De vuistregel: de ouders moeten de lasten desnoods zelf kunnen dragen, en er moet zicht zijn op inkomensgroei bij jou, zodat je het op termijn zelf overneemt.

NHG en de startersvrijstelling

Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

NHG is een vangnet. Kun je door pech, werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, een scheiding, je hypotheek niet meer betalen en moet je de woning met verlies verkopen, dan kan de stichting NHG de restschuld onder voorwaarden kwijtschelden. Voor jou betekent dat minder risico, en voor de bank ook. Daarom krijg je met NHG vrijwel altijd een lagere hypotheekrente. Voor starters is dat dubbel handig: meer zekerheid én lagere maandlasten.

In 2026 kun je een hypotheek met NHG afsluiten tot een woningwaarde van € 470.000. Tref je energiebesparende maatregelen, dan ligt de grens hoger: tot € 498.200, waarbij het bedrag boven de normale grens volledig aan verduurzaming besteed moet worden. Voor NHG betaal je eenmalig een borgtochtprovisie van 0,4% van de hypotheek. Dat bedrag verdien je via de lagere rente meestal snel terug.

Startersvrijstelling overdrachtsbelasting

Koop je als starter een woning om zelf in te wonen, dan hoef je vaak geen overdrachtsbelasting te betalen. Dat scheelt direct duizenden euro’s aan kosten koper. De voorwaarden voor deze startersvrijstelling:

• Je bent 18 jaar of ouder en jonger dan 35 op het moment van de overdracht bij de notaris.
• Je gaat zelf in de woning wonen (geen verhuur of beleggingspand) en verklaart dat bij de notaris.
• Je hebt de vrijstelling niet eerder gebruikt.
• De woningwaarde blijft onder de wettelijke grens. In 2026 ligt die grens op € 555.000.

Koop je samen en is één van jullie 35 of ouder? Dan geldt de vrijstelling alleen voor het deel van de jongere koper. We rekenen per situatie uit wat dit voor jullie betekent.

Bedragen en regels gelden voor 2026 en kunnen wijzigen. We toetsen je situatie altijd aan de actuele NHG-voorwaarden en de regels van de Belastingdienst voordat je tekent.

Wat heb je nodig voor je aanvraag?

Een complete aanvraag versnelt het hele traject. Zorg dat je deze stukken bij de hand hebt:

• Een geldig identiteitsbewijs
• Recente salarisstroken en een werkgeversverklaring (of jaarcijfers als je ondernemer bent)
• Een UWV-verzekeringsbericht met je arbeidsverleden
• De ondertekende koopovereenkomst
• Een overzicht van je spaargeld en eventuele schenking
• Je BKR-situatie: lopende leningen, studieschuld, crediteringen
• Een taxatierapport (gevalideerd, via het NWWI)
• Bij een appartement: gegevens van de VvE

Je eerste woning kopen, stap voor stap

De zes stappen hierboven in het kort, nu wat uitgebreider, zodat je weet wat er bij elke fase op je afkomt.

1. Bepaal je budget

Begin bij wat je kunt lenen en wat je aan eigen geld hebt. Pas als je dat weet, ga je gericht zoeken. Zo voorkom je dat je verliefd wordt op een huis dat net buiten bereik ligt. We maken een berekening en zetten je leenruimte plus de benodigde kosten koper op een rij.

2. Ga gericht zoeken

Met een helder budget zoek je efficiënter. In een krappe markt is snelheid alles. Een aankoopmakelaar krijgt vaak eerder woningen onder ogen, kent de echte vraagprijzen en onderhandelt voor je.

3. Breng een bod uit, met voorbehoud

Gevonden? Dan brengen we samen een bod uit. Neem als starter altijd een voorbehoud van financiering op: een clausule waarmee je kosteloos onder de koop uit kunt als je de hypotheek niet rondkrijgt. Overweeg ook een voorbehoud van bouwkundige keuring.

4. Regel de financiering

Is het bod geaccepteerd, dan tekenen jullie het koopcontract en gaan wij aan de slag. We vergelijken 40+ geldverstrekkers, kiezen de hypotheek die bij je past, vragen die aan en verzamelen alle stukken. Dit is ook het moment voor NHG en de keuze tussen annuïtair en lineair aflossen.

5. Naar de notaris

De notaris stelt de leverings- en hypotheekakte op. Op de dag van overdracht teken je, wordt het geld overgemaakt en krijg je de sleutel. Vlak daarvoor inspecteer je de woning nog één keer.

6. Goed verzekerd je nieuwe huis in

Vanaf de overdracht regelen we dat je goed gedekt bent: opstal- en inboedelverzekering, en vaak een overlijdensrisicoverzekering die past bij je hypotheek. Daarna blijven we beschikbaar voor je nazorg.

De startersfouten die wij het vaakst zien

Na twaalf jaar advieswerk komen dezelfde missers steeds terug. Drie ervan kosten het meeste geld of stress.

Fout 1: alleen naar de rente kijken

De laagste rente is niet automatisch de beste hypotheek. Een aflossingsvrije opzet geeft lagere maandlasten, maar over tien jaar heb je nog exact dezelfde schuld, en voor een startershypotheek is die rente meestal niet eens aftrekbaar. Kijk ook naar de voorwaarden: mag je boetevrij extra aflossen, en kun je de hypotheek meenemen naar een volgend huis? Die verhuisregeling is bij snelle doorstromers vaak meer waard dan een paar honderdste procent rente.

Fout 2: een maandlast kiezen die je net kunt dragen

Als je op de euro nauwkeurig rekent, is er geen ruimte als het tegenzit. Werkloosheid, ziekte, een kind, of gewoon een kapotte cv-ketel: het gebeurt. Houd bewust een buffer over, zowel in je maandbudget als op je spaarrekening. Een goede vuistregel is enkele maanden vaste lasten achter de hand. Een hypotheek die je net kunt betalen is geen vrijheid, maar een strop.

Fout 3: bieden zonder financieringsvoorbehoud

In een krappe markt willen starters zich onderscheiden door het voorbehoud weg te laten. Snap ik, maar het is spelen met vuur. Krijg je de financiering niet rond, dan ben je een boete van 10% van de koopsom kwijt: bij vier ton is dat 40.000 euro. Laat je adviseur meedenken over hoe je sterk biedt zonder dit risico te lopen.