Hypotheekrenteaftrek bij verhuizen en oversluiten
Van BEWS en bijleenregeling tot slim splitsen en scheiding, met rekenvoorbeelden voor hypotheken tot €1,8 miljoen.
Max. aftrekperiode
Max. aftrektarief 2026
Aftrek stopt bij een hypotheek van vóór 2001
Voordeel p/m bij €800K
Bij een stel dat in 2023 een huis kocht dacht ik de fiscale kant rond te hebben. Tot bleek dat zij haar appartement dertien maanden vóór die aankoop had verkocht. Dertien maanden, dus binnen de drie jaar van de bijleenregeling. Daarmee was de aanname dat de hele hypotheek in box 1 valt ineens een gok, en zonder de notarisafrekening van die verkoop blijft het een gok.
Henk en Ingrid staan voor een situatie die Bouvy Advies regelmatig tegenkomt: een bestaande hypotheek van €500.000 en een nieuw droomhuis van €1,8 miljoen. De vraag die dan vrijwel altijd volgt: “Houd ik mijn hypotheekrenteaftrek?” In dit artikel leggen we uit hoe de regels werken, wanneer je aftrek behoudt, wanneer je die kwijtraakt, en welke slimme keuzes je kunt maken om zo fiscaal voordelig mogelijk te financieren.
1. Wat is hypotheekrenteaftrek?
Hypotheekrenteaftrek betekent dat je de rente die je betaalt over je eigenwoningschuld (EWS) mag aftrekken van je belastbaar inkomen in box 1. Hierdoor betaal je minder inkomstenbelasting.
Annuïtaire hypotheek €800.000 bij 4% rente. Jaar 1: circa €32.000 rente. Bij 37,56% belastingtarief = ruim €12.000 voordeel per jaar = €1.000/maand netto.
Twee soorten eigenwoningschulden
| Type | Afkorting | Kenmerken | Aftrekbaar? |
|---|---|---|---|
| Bestaande EigenWoningSchuld | BEWS | Vóór 1-1-2013. Mag aflossingsvrij. Overgangsrecht t/m 31-12-2043. | ✓ Ja, mits voorwaarden |
| Nieuwe EigenWoningSchuld | NEWS | Ná 1-1-2013. Moet annuïtair of lineair. Max 360 maanden. | ✓ Ja, mits annuïtair/lineair |
2. Wat gebeurt er met je aftrek als je verhuist?
Als je verhuist, heb je in principe twee opties:
- Optie A: Hypotheek meenemen naar de nieuwe woning (meeneemhypotheek)
- Optie B: Volledig aflossen en een nieuwe hypotheek afsluiten
De 30-jaarstermijn loopt altijd door
De maximale aftrekperiode van 30 jaar (360 maanden) loopt altijd door, ook als je verhuist of oversluit bij een andere bank.
Henk heeft een aflossingsvrije hypotheek van €400.000 uit 2006. Hij verhuist in 2025. Overgangsrecht blijft intact, mits tijdig meegenomen.
Ingrid startte in 2018 met een annuïtaire hypotheek van €350.000. In 2025 (na 84 maanden) verhuist zij. Resterende aftrekperiode: 276 maanden, niet opnieuw 360 maanden.
3. BEWS: Overgangsrecht voor hypotheken vóór 2013
Wie vóór 1 januari 2013 een hypotheek afsloot, heeft te maken met de BEWS-regels, gunstige overgangsbepalingen die aflossingsvrije hypotheken beschermen.
| Situatie | Wat mag? | Wat mag niet? |
|---|---|---|
| Meenemen naar nieuwe woning | Zelfde schuld meenemen, overgangsrecht blijft | Schuld verhogen en BEWS claimen op verhoging |
| Oversluiten naar andere bank | BEWS gaat mee | Looptijd verlengen voorbij originele einddatum |
| Gedeeltelijk aflossen | 30-jaarstermijn loopt door | Afgelost deel opnieuw in BEWS |
| Volledig aflossen | Nieuwe EWS afsluiten mogelijk | BEWS-overgangsrecht hervatten (vervalt definitief) |
De dertig jaar worden per schuld geteld vanaf het eerste jaar waarin je de rente aftrok. Er bestaat dus geen datum waarop het overgangsrecht voor iedereen tegelijk stopt. Wel is er een grote groep met een concrete deadline: had je op 31 december 2000 al een hypotheek, dan begon de termijn op 1 januari 2001 en stopt de aftrek op dat deel per 1 januari 2031.
4. Oversluiten naar een andere bank: loopt de aftrek door?
Ja, oversluiten heeft geen invloed op je hypotheekrenteaftrek, mits je aan de spelregels voldoet.
Voorwaarden bij oversluiten
- De schuld mag niet hoger worden dan de oorspronkelijke EWS
- De looptijd mag niet worden verlengd voorbij de originele einddatum
- De hypotheek heeft betrekking op dezelfde of vervangende eigen woning
- Bij BEWS: aflossingsvrij mag blijven, mits geen verhoging
De 30-jaarstermijn loopt door. Als Ingrid in 2018 begon en in 2025 oversluit, heeft ze nog 276 maanden aftrek, niet opnieuw 360.
Wil je weten wat dit voor jouw situatie betekent?
Leg het ons voor, dan zeggen we waar je staat. Klopt alles, dan hoor je dat ook gewoon.
5. De bijleenregeling: verplicht overwaarde herinvesteren
Als je overwaarde ontvangt bij de verkoop van je oude woning, moet je dat bedrag herinvesteren in de nieuwe woning. Doe je dat niet, dan is de nieuwe hypotheek voor dat deel niet aftrekbaar.
Rekenvoorbeeld: bijleenregeling bij €1,8 miljoen
| Post | Bedrag |
|---|---|
| Verkoopprijs oude woning | €1.200.000 |
| Resterende hypotheek | €500.000 |
| Eigenwoningreserve (overwaarde) | €700.000 |
| Aankoopprijs nieuwe woning | €1.800.000 |
| Maximale EWS (box 1) | €1.100.000 |
| Werkelijke hypotheek | €1.300.000 |
| Niet-aftrekbaar (box 3) | €200.000 |
De €200.000 in box 3 kost bij 37,56% tarief circa €3.000/jaar extra belasting.
6. Renteaftrekverleden: let op bij nieuwe schuld
Als je in het verleden renteaftrek hebt genoten, telt die periode mee voor de 30-jaarsgrens, ook als je tussentijds de schuld hebt afgelost.
| Periode | Situatie | Gevolg |
|---|---|---|
| 2005-2015 | Hypotheek €350.000, aftrek genoten | 120 maanden verbruikt |
| 2015-2025 | Volledig afgelost | Teller bevroren, niet gereset |
| 2025 | Nieuwe hypotheek €600.000 | Nog max. 240 maanden aftrek |
| 2045 | Aftrek stopt | 30 jaar totaal bereikt |
Bij volledige aflossing zonder resterende eigenwoningreserve kan de teller in bepaalde gevallen opnieuw starten. Overleg altijd met een adviseur.
7. Slim splitsen: maximaliseer je aftrek
Als een deel van je lening een beperkte aftrekperiode heeft, splits je de hypotheek in aparte leningdelen. Leningdeel A (korte resterende looptijd) los je eerst af, zodat leningdeel B zo lang mogelijk aftrekbaar blijft.
| Optie | Leningdeel A | Leningdeel B | Box 1 na 10 jaar | Voordeel |
|---|---|---|---|---|
| Zonder splitsen | €1.200.000 (10 jr) | , | Ca. €945.000 | , |
| Met slim splitsen | €400.000 (10 jr) | €800.000 (30 jr) | Ca. €1.115.000 | +€170.000 |
€170.000 meer in box 1 levert bij 37,56% belastingtarief circa €64.000 extra belastingvoordeel op over de resterende looptijd.
Wil je weten wat dit voor jouw situatie betekent?
Leg het ons voor, dan zeggen we waar je staat. Klopt alles, dan hoor je dat ook gewoon.
8. Hypotheekrenteaftrek bij scheiding
Scheiding maakt de hypotheeksituatie extra complex. Een veelvoorkomend scenario: de ex-partner blijft wonen in de oude woning, terwijl de vertrekkende partner een nieuwe woning koopt.
Scenario: ex blijft in de woning, jij koopt nieuw
- Henk moet formeel uit de hypotheek worden ontslagen. Zolang hij mede-eigenaar is, telt die woning fiscaal voor hem mee.
- Zijn aandeel in de overwaarde (€200.000) telt als eigenwoningreserve, ook vóór uitbetaling.
- Maximale EWS op nieuwe woning: €1.800.000 − €200.000 = €1.600.000.
| Situatie | Fiscaal gevolg |
|---|---|
| Ex blijft, jij koopt nieuw | Eigenwoningreserve op jouw aandeel telt mee |
| BEWS meenemen naar nieuwe woning | Mag, mits tijdig en geen verhoging |
| Jij blijft in de woning | Box 1, aftrek loopt normaal door |
| Woning verkocht, beiden vertrekken | Overwaarde = eigenwoningreserve voor beiden |
| Alimentatie via hypotheekbetaling | Specifieke regels, altijd professioneel advies vragen |
Scheidingssituaties zijn maatwerk. Laat je altijd adviseren door een hypotheekadviseur in combinatie met een belastingadviseur.
9. Praktisch overzicht: wanneer behoud je je aftrek?
| Situatie | Aftrek? | Aandachtspunten |
|---|---|---|
| Verhuizen, hypotheek meenemen | ✓ Ja | 30-jaarstermijn loopt door. BEWS-overgangsrecht blijft. |
| Oversluiten naar andere bank | ✓ Ja | Mits geen verhoging en geen verlenging looptijd. |
| Overwaarde niet herinvesteren | ⚠ Deels | Niet-herinvesteerde overwaarde: geen aftrek. |
| Aflossingsvrij ná 2013 afsluiten | ✗ Nee | Alleen annuïtair/lineair geeft aftrek (NEWS). |
| BEWS volledig aflossen | ⚠ Herstart als NEWS | BEWS-overgangsrecht vervalt definitief. |
| Looptijd verlengen bij oversluiten | ✗ Nee (verlengd deel) | Termijn telt door vanaf originele startdatum. |
| Scheiding: ex blijft in woning | ✓ Ja, voor ex | Jouw eigenwoningreserve telt mee bij nieuwe aankoop. |
10. Conclusie en advies
Hypotheekrenteaftrek bij verhuizen en oversluiten is geen automatisme. De kernpunten:
- Je aftrekrecht gaat mee, maar de 30-jaarstermijn loopt altijd door.
- Voor een hypotheek die op 31 december 2000 al liep stopt de aftrek per 1 januari 2031.
- De bijleenregeling dwingt je overwaarde te herinvesteren.
- Slim splitsen kan significant belastingvoordeel opleveren.
- Bij scheiding gelden extra regels rondom eigenwoningreserve en BEWS-meeneming.
Meer informatie: belastingdienst.nl/woning
FAQ: Veelgestelde vragen over hypotheekrenteaftrek bij verhuizen
Houd ik mijn hypotheekrenteaftrek als ik ga verhuizen? +
Ja, als je de hypotheek meeneemt naar de nieuwe woning. De 30-jaarstermijn loopt door, mits de nieuwe woning je hoofdverblijf is en de eigenwoningreserve correct is verwerkt.
Begint mijn 30-jaarstermijn opnieuw als ik van bank switch? +
Nee. De teller loopt door vanaf je originele hypotheekdatum, ook bij oversluiten naar een andere bank.
Mijn aflossingsvrije hypotheek (BEWS), mag ik die meenemen? +
Ja, mits: afgesloten vóór 1-1-2013, geen verhoging, meeneming in hetzelfde jaar als verkoop of het jaar erna, looptijd niet verlengd.
Wat is de bijleenregeling en hoe raakt die mij? +
De overwaarde van je verkochte woning moet worden herinvesteerd in de nieuwe woning. Doe je dat niet, dan is dat deel niet aftrekbaar (box 3). Bij €700.000 overwaarde en een hypotheek van €1.300.000 is €200.000 niet aftrekbaar, dat kost circa €4.000/jaar.
Ik had vroeger al een hypotheek. Telt die periode mee voor de 30 jaar? +
Ja, dit heet het renteaftrekverleden. Die periode telt mee, ook als je de schuld tussentijds hebt afgelost. Wie van 2005-2015 aftrek genoot en in 2025 een nieuwe hypotheek afsluit, heeft nog slechts 240 maanden aftrek.
Wat is slim splitsen en wanneer loont het? +
Je splitst je hypotheek in aparte leningdelen. Leningdeel met kortste aftrekperiode eerst aflossen, zodat het langlopende deel zo lang mogelijk aftrekbaar blijft. Bij een hypotheek van €1,2 miljoen kan dit €64.000 extra belastingvoordeel opleveren.
Mijn ex blijft wonen in onze woning. Wat betekent dat voor mijn nieuwe hypotheek? +
Zolang je mede-eigenaar bent, telt de oude woning fiscaal voor jou mee. Je aandeel in de overwaarde geldt als eigenwoningreserve die je moet herinvesteren voor volledige aftrek op je nieuwe woning.
Wanneer schakel ik een belastingadviseur in? +
Bouvy Advies geeft advies over de optimale hypotheekstructuur. Schakel ook een belastingadviseur in bij scheiding, complexe BEWS-constructies, renteaftrekverleden of aankopen boven €1 miljoen.
Persoonlijk advies over je hypotheekrenteaftrek?
Bouvy Advies in Naarden helpt je bij het optimaliseren van je hypotheekstructuur, ook bij verhuizen met BEWS, oversluiten, scheiding of grote hypotheken.
Gratis adviesgesprek aanvragenDe kleine lettertjes: de wetsartikelen erbij
Dat de dertig jaar per schuld worden geteld vanaf het eerste jaar waarover je de rente aftrok, staat in artikel 10bis.10, lid 1 Wet inkomstenbelasting 2001. Datzelfde lid bepaalt dat de termijn bij oversluiten gewoon doorloopt.