Overwaarde opnemen om vermogen op te bouwen: rekent dat nog?
Je woning is meer waard geworden en je vraagt je af of je die overwaarde moet opnemen om te sparen of te beleggen. Dat kan, maar de rekensom is een andere dan een paar jaar geleden. Je belastingvoordeel is kleiner, het opgenomen geld gaat naar box 3, en niet elke geldverstrekker laat je zoveel aflossingsvrij lenen.
Kort: overwaarde opnemen om mee te beleggen levert pas iets op als je brutorendement hoger uitkomt dan je nettorente plus de box 3-heffing. Bij het maximale aftrektarief van 37,56% in 2026 is je nettorente ongeveer twee derde van je brutorente. Over belegd vermogen betaal je in box 3 effectief 2,16% per jaar. En je moet het bedrag eerst kunnen lenen: ABN AMRO en ASN Bank houden het aflossingsvrije deel op 30% van de onderpandwaarde.
Waarom dit artikel opnieuw is geschreven
Op deze plek stond vanaf november 2020 een tekst die begon met “we hebben zelfs hypotheekrentes van 1% gezien voor een periode van 10 jaar” en die rekende met een maximaal aftrektarief van 46%. Geen van beide klopt nog. Het maximale aftrektarief is in 2026 37,56%, en een rente van 1% voor tien jaar vast is geen vertrekpunt meer voor welke berekening dan ook.
We zetten er bewust geen nieuwe rentestand voor in de plaats. Een rentepercentage in een artikel veroudert altijd, en dan lees je hier over twee jaar precies hetzelfde probleem terug. Wat niet veroudert is het mechanisme: hoe je aftrek werkt, wat geleend geld in box 3 kost en wat een geldverstrekker je toestaat. Daar gaat dit artikel over. De rentestand van vandaag hoor je van ons in een gesprek, met de tarieven van dat moment erbij.
Hoeveel belastingvoordeel houd je echt over?
Hypotheekrente voor je eigen woning is aftrekbaar, maar niet tegen je eigen toptarief. In 2026 is het maximale tarief waartegen je hypotheekrente aftrekt 37,56%. Van elke euro rente die je betaalt krijg je dus hooguit ruim 37 cent terug en draag je zelf bijna 63 cent. Je nettorente is daarmee ongeveer twee derde van je brutorente, en dat verhoudingsgetal blijft gelijk of je rente nu laag of hoog staat.
Daar gaat nog iets vanaf. Voor je eigen woning tel je eigenwoningforfait bij je inkomen op: 0,35% van de WOZ-waarde voor woningen tussen €75.000 en €1.350.000. Ligt de WOZ-waarde daarboven, dan geldt €4.725 plus 2,35% over het meerdere. Dat forfait knabbelt aan je aftrek.
Hoe lager je rente, hoe kleiner je belastingvoordeel in euro’s. Dat is op zichzelf geen nadeel, want je betaalt dan ook minder rente. Het betekent alleen dat de aftrek een kleiner deel van je afweging is dan veel mensen gewend zijn, en dat een advies dat volledig op de aftrek leunt niet meer klopt.
Wil je weten wat dit voor jouw situatie betekent?
Leg het ons voor, dan zeggen we waar je staat. Klopt alles, dan hoor je dat ook gewoon.
Wat het opgenomen geld kost in box 3
Neem je overwaarde op en zet je dat geld op een spaarrekening of in beleggingen, dan verhuist het naar box 3. Over dat deel van je hypotheek krijg je geen renteaftrek, en over het vermogen zelf betaal je belasting. Dit zijn de cijfers voor 2026:
| Onderdeel | 2026 |
|---|---|
| Heffingvrij vermogen | €59.357 per persoon, €118.714 met fiscaal partner |
| Tarief box 3 | 36% |
| Forfaitair rendement beleggingen | 6,00% (definitief) |
| Forfaitair rendement banktegoeden | 1,28% (voorlopig) |
| Forfaitair rendement schulden | 2,70% (voorlopig) |
Voor beleggingen komt dat neer op 36% van 6,00%, oftewel effectief 2,16% per jaar over de waarde van je beleggingen. De cijfers voor banktegoeden en schulden staan als voorlopig in de wet en worden begin 2027 definitief vastgesteld.
Daaruit volgt de vuistregel voor deze hele afweging: beleggen met opgenomen overwaarde levert pas iets op als je brutorendement hoger is dan je nettorente plus 2,16%. Kom je daaronder uit, dan heb je vooral een grotere schuld gekocht.
Mag je wel zoveel aflossingsvrij lenen?
Dit is de stap die in de oude tekst helemaal ontbrak. Overwaarde opnemen betekent in de praktijk je aflossingsvrije deel vergroten, en daar zit bij elke geldverstrekker een grens op. ABN AMRO houdt het aflossingsvrije deel op 30% van de onderpandwaarde en ASN Bank hanteert dezelfde grens. Bij andere aanbieders ligt die grens hoger. Een opzet met €200.000 aflossingsvrij op een woning van €500.000, zoals het oude rekenvoorbeeld deed, past dus bij de ene verstrekker wel en bij de andere niet.
Er komt meer bij kijken dan de grens alleen. Je wordt opnieuw getoetst op inkomen en op de actuele hypotheeknormen. En over nieuwe schuld die je niet annuïtair of lineair aflost, loopt geen renteaftrek: dat is sinds 2013 zo geregeld, en geld dat je opneemt om te beleggen valt daar per definitie buiten.
Wat er niet klopte aan de oude rekensom
De vorige versie liet zien dat je €100.000 kon opnemen, kon beleggen tegen 4% en na twintig jaar €219.000 zou hebben. Dat bedrag is rekenkundig juist bij 4% samengesteld, maar het antwoord op de verkeerde vraag. Er ontbraken twee posten. De rente die je twintig jaar lang over die €100.000 betaalt stond er niet in, en dat loopt in de tienduizenden euro’s. De box 3-heffing stond er ook niet in, terwijl die elk jaar opnieuw van je vermogen af gaat.
In dezelfde tekst zat bovendien een rekenfout die er sinds 2020 in stond. Het “nettoverschil per maand” van €86,25 was in werkelijkheid het verschil in belastingvoordeel; het verschil in netto maandlast was met de eigen cijfers van dat voorbeeld €101,25. Dat is precies waarom een rekenvoorbeeld op deze site een bron en een datum krijgt.
Een rendement van 4% is een aanname, geen toezegging. Wij zeggen niet wat beleggen gaat opleveren en doen geen voorspellingen over rente- of beursontwikkeling. Bouvy Advies adviseert en bemiddelt in hypotheken en verzekeringen en voert geen vermogensbeheer.
Wil je weten wat dit voor jouw situatie betekent?
Leg het ons voor, dan zeggen we waar je staat. Klopt alles, dan hoor je dat ook gewoon.
Wanneer het wél een verstandige route is
Overwaarde opnemen is geen slecht idee, het is een idee met een prijs. Het rekent het beste als je rente laag vaststaat voor een lange periode, je de maandlast comfortabel draagt zonder de belegging, je een horizon van tien jaar of meer hebt en je een tegenvaller kunt uitzitten zonder gedwongen te verkopen. Ontbreekt een van die vier, dan is het meestal het overwegen niet waard.
Er zijn ook doelen waarvoor opnemen bijna altijd beter uitpakt dan lenen op een andere manier: verbouwen, verduurzamen of een familielid helpen. Daar staat een concrete besteding tegenover in plaats van een verwacht rendement, en bij verbouwen loopt de renteaftrek gewoon door.
Veelgestelde vragen over overwaarde opnemen
Kan ik mijn overwaarde opnemen zonder te verhuizen? +
Ja. Je verhoogt dan je bestaande hypotheek of sluit hem over bij een andere geldverstrekker. Je wordt daarbij opnieuw getoetst op inkomen en op de actuele hypotheeknormen, en de woning wordt opnieuw gewaardeerd. Een hogere woningwaarde alleen is dus niet genoeg om het bedrag ook te krijgen.
Krijg ik renteaftrek over opgenomen overwaarde? +
Alleen als je het geld gebruikt voor je eigen woning, bijvoorbeeld voor een verbouwing, en de nieuwe lening annuïtair of lineair aflost. Neem je het op om te sparen of te beleggen, dan valt dat deel in box 3 en is de rente niet aftrekbaar. In 2026 is het maximale aftrektarief bovendien 37,56%.
Hoeveel belasting betaal ik over belegde overwaarde? +
In 2026 rekent de Belastingdienst voor beleggingen met een forfaitair rendement van 6,00%, belast tegen 36%. Dat is effectief 2,16% per jaar over de waarde van je beleggingen, boven het heffingvrije vermogen van €59.357 per persoon of €118.714 met een fiscaal partner.
Hoeveel van mijn hypotheek mag aflossingsvrij zijn? +
Dat verschilt per geldverstrekker en is geen wettelijke norm. ABN AMRO en ASN Bank houden het aflossingsvrije deel op 30% van de onderpandwaarde; bij andere aanbieders ligt de grens hoger. Vraag de grens van jouw eigen geldverstrekker na voordat je op een bedrag rekent, want dit bepaalt vaak of het plan überhaupt kan.
Is aflossen of beleggen slimmer? +
Aflossen levert een zekere besparing op ter hoogte van je nettorente. Beleggen levert een onzeker rendement op waar de box 3-heffing van 2,16% per jaar nog vanaf gaat. Beleggen wint pas als je brutorendement structureel boven je nettorente plus die 2,16% uitkomt. Hoe die afweging voor jou uitpakt, rekenen we door op je eigen cijfers.
Waarom noemt dit artikel geen hypotheekrente? +
Omdat een rentepercentage in een artikel altijd veroudert en de vorige versie van deze pagina daar het bewijs van was: die stond jarenlang online met 1% als uitgangspunt. De verhoudingen in dit artikel kloppen bij elke rentestand. Voor het tarief van vandaag kijken we samen naar de actuele lijsten van de geldverstrekkers.