Annuïteitenhypotheek: vaste bruto maandlast, volledige renteaftrek
Bij een annuïteitenhypotheek betaal je elke maand hetzelfde brutobedrag. In het begin bestaat dat vooral uit rente, later steeds meer uit aflossing. Het is de meest gekozen vorm voor nieuwe hypotheken, met volledig recht op renteaftrek. Wij leggen uit voor wie hij past en wanneer lineair beter is.
Kort: bij een annuïteitenhypotheek blijft je bruto maandlast de hele rentevaste periode gelijk. Binnen dat vaste bedrag verschuift de verhouding: je begint met veel rente en weinig aflossing, en dat draait langzaam om naar weinig rente en veel aflossing. Omdat je de hele looptijd volledig aflost, heb je recht op renteaftrek (bij een hypotheek van na 2013). Voordeel: lage instaplasten en voorspelbaarheid. Nadeel: je lost in het begin traag af, dus je bouwt langzamer vermogen op dan bij een lineaire hypotheek, en je betaalt over de looptijd meer rente. Welke vorm het gunstigst is, hangt af van je inkomen en plannen, dat rekenen wij door.
Sluit je nu een hypotheek af, dan kies je vrijwel altijd tussen twee vormen: annuïtair of lineair. De annuïteitenhypotheek is veruit de populairste, en niet zonder reden. Hij begint goedkoop en is goed te overzien. Maar goedkoop aan het begin betekent iets anders dan goedkoop over de hele rit. Hieronder leggen we uit hoe de annuïteitenhypotheek werkt, voor wie hij past en waarin hij verschilt van de lineaire variant.
Wat is een annuïteitenhypotheek?
Een annuïteit is een vast bedrag dat je elke maand betaalt, opgebouwd uit rente plus aflossing. Bij een annuïteitenhypotheek blijft dat totale brutobedrag gelijk zolang je rente vaststaat. Wat verandert, is de samenstelling. In het begin is je schuld nog hoog, dus betaal je veel rente en los je weinig af. Naarmate je schuld daalt, betaal je minder rente en gaat er automatisch meer van datzelfde bedrag naar aflossing. Aan het eind van de looptijd is je hypotheek volledig afgelost.
Omdat je de hele looptijd aflost en dat annuïtair doet, voldoet de vorm aan de fiscale eisen die sinds 2013 gelden. Je hebt dan recht op renteaftrek in box 1. Let op één ding: die aftrek zit vooral in de eerste jaren, want dan betaal je de meeste rente. Naarmate het aandeel aflossing groeit, daalt je aftrekbare rente en stijgt je netto maandlast langzaam, ook al blijft je bruto last gelijk.
Voor wie is een annuïteitenhypotheek geschikt?
De annuïteitenhypotheek past goed als je nu een zo laag mogelijke maandlast wilt en waarde hecht aan voorspelbaarheid. Voor starters en doorstromers die hun leenruimte optimaal willen benutten is dit vaak de logische keuze: de lage instaplasten betekenen dat je met hetzelfde inkomen meer kunt lenen dan bij een lineaire hypotheek. Ook als je verwacht dat je inkomen in de loop der jaren stijgt, sluit het profiel netjes aan, de last blijft gelijk terwijl je meer gaat verdienen.
Minder passend is de vorm als je juist snel van je schuld af wilt of zo min mogelijk totale rente wilt betalen. Dan komt de lineaire hypotheek in beeld. Ook wie verwacht binnen afzienbare tijd te verhuizen of extra af te lossen, doet er goed aan de rekensom te maken in plaats van automatisch voor annuïtair te kiezen.
Annuïtair versus lineair
Het verschil zit in hoe je aflost, en dat werkt door in je maandlast en je totale rente.
Annuïteitenhypotheek
Vaste bruto maandlast. Lage lasten aan het begin, die netto langzaam oplopen doordat de renteaftrek afneemt. Je lost eerst traag af. Over de looptijd betaal je meer rente, maar je kunt vaak meer lenen.
Lineaire hypotheek
Vaste aflossing, dus een hoge maandlast aan het begin die daarna elke maand daalt. Je schuld gaat sneller omlaag en je betaalt over de looptijd minder rente. De hogere instaplast beperkt wel je leenruimte.
Er is geen vorm die altijd wint. Het hangt af van je inkomen nu en straks, hoeveel je wilt lenen, hoelang je in het huis blijft en hoe belangrijk je snelle vermogensopbouw vindt. We zetten beide varianten voor jouw situatie naast elkaar, netto en over de hele looptijd, zodat je op cijfers kiest. Meer over de tegenhanger lees je op onze pagina over de lineaire hypotheek.
Hoe wij helpen
Wij zijn een onafhankelijk hypotheek- en verzekeringskantoor in Naarden en werken door heel Nederland. We rekenen annuïtair en lineair voor je door, netto, inclusief het effect van de renteaftrek, en over de hele looptijd, en vergelijken de rentes en voorwaarden van 40+ geldverstrekkers. Zo zie je in één overzicht welke vorm en welke bank bij jouw inkomen en plannen passen. Het eerste gesprek is gratis en vrijblijvend.
Veelgestelde vragen
Blijft mijn maandlast bij een annuïteitenhypotheek echt gelijk?
Je bruto maandlast blijft gelijk zolang je rente vaststaat. Je netto last loopt wél langzaam op: in het begin betaal je veel rente met veel aftrek, later minder rente met minder aftrek. Bij een nieuwe rentevaste periode kan het brutobedrag opnieuw worden vastgesteld.
Heb ik recht op renteaftrek bij een annuïteitenhypotheek?
Ja. Omdat je de hele looptijd volledig en annuïtair aflost, voldoet de vorm aan de fiscale eisen die sinds 2013 gelden en heb je recht op renteaftrek in box 1. De aftrek is het grootst in de eerste jaren, wanneer je het meeste rente betaalt.
Wat is het verschil tussen annuïtair en lineair?
Bij annuïtair blijft je bruto maandlast gelijk en los je eerst traag af. Bij lineair los je elke maand hetzelfde bedrag af, waardoor je maandlast daalt, je schuld sneller omlaag gaat en je over de looptijd minder rente betaalt. Lineair kent wel hogere instaplasten.
Kan ik met een annuïteitenhypotheek meer lenen?
Vaak wel. Doordat de instaplasten lager zijn dan bij een lineaire hypotheek, past hetzelfde inkomen bij een hoger hypotheekbedrag. Voor starters die hun leenruimte willen benutten is dat een belangrijk voordeel.
Kan ik extra aflossen op een annuïteitenhypotheek?
Meestal wel, vaak tot een bepaald percentage per jaar boetevrij. Extra aflossen verlaagt je schuld en je toekomstige rente. Of het voor jou verstandig is, hangt af van je rente en je spaargeld. We rekenen het effect voor je door.
Meer weten? Bekijk ook de lineaire hypotheek, je maximale hypotheek berekenen, je hypotheek oversluiten en onze hypotheekpagina.
